مشاوره حقوقی اجاره

قرارداد اجاره را می‌توان یکی از رایج‌ترین شیوه‌های عقد در جامعه امروزی دانست که افراد زیادی درگیر آن هستند. همین عامل هم باعث شده تا دعاوی مختلفی میان افراد به وجود بیاید که بخش اصلی آنها ناشی از عدم آگاهی‌شان در رابطه با ضوابط قانونی موجود در این حیطه است. در واقع نهاد قانونگذار سعی کرده تا ضوابط و قوانین مشخصی را در این حیطه تعیین کرده و افراد هم ملزم به پیروی از آن هستند.
با این اوصاف بخش قابل توجهی از مردم توجه چندانی به آن ندارند. همین عامل هم باعث ضایع شدن حقوقشان یا بروز مشکلات بیشتر می‌شود. در چنین شرایطی است که دریافت مشاوره حقوقی اجاره می‌تواند تا حد زیادی مانع از بروز این مشکلات شده و روند را برای افراد ساده‌تر کند.
ما در ادامه این مقاله سعی داریم تا ضمن بررسی این موضوع، مرور جامعی بر روی نکات مهم در فرایند اجاره داشته باشیم. بدون شک این موضوع می‌تواند کار را برایتان ساده‌تر کرده و در جلوگیری از بروز دعاوی یا موفقیت در آنها به شما کمک کند.

اهمیت رعایت قوانین در قرارداد اجاره 

یکی از شاخص‌ترین فاکتورهایی که موجب شده تا بخش قابل توجهی از افراد پایشان به مراجع قضایی باز شود، عدم آگاهی آنها در رابطه با قوانین رایج در حوزه قرارداد اجاره است. به بیان ساده‌تر، آنها قراردادها را متناسب با خواست خود نگارش می‌کنند. این موضوع در حالی است که به احتمال زیاد خواسته آنها با قوانین منطبق نبوده و گاهاً بر خلاف آن هم خواهد بود.
این عامل می‌تواند زمینه سوء استفاده طرف مقابل را فراهم کرده و گاهاً مشکلات بیشتری را به دنبال داشته باشد. افزون بر این موارد، برخی از افراد نکات حیاتی و مهم در فرایند نگارش قرارداد اجاره را لحاظ نمی‌کنند. این مورد باعث می‌شود تا بعدها در صورت بروز مشکل یا هرگونه اشکال قانونی، متوجه دردسرها و زیان‌های بیشتری شوند که تجربه تلخی را برایشان به دنبال خواهد داشت.
لذا توصیه می‌شود قبل از امضا یا تدوین هرگونه قرارداد اجاره، ابتدا مرور کاملی بر روی قوانین رایج در این حیطه داشته باشید تا بعدها دچار زیان نشوید. البته بسیاری از افراد زمان لازم برای این کار را ندارند. در چنین شرایطی نیز هست که دریافت مشاوره حقوقی اجاره می‌تواند راهکار بسیار موثری برای آنها باشد.
در حقیقت این افراد می‌توانند قرارداد اجاره خود را با یک وکیل حرفه‌ای در این حیطه به اشتراک گذاشته و از او بخواهند تا جنبه‌های مختلفش را بررسی کند. سپس در صورت ایده‌آل بودن و قانونی بودن، نسبت به امضا یا تسلیم آن به مستاجر اقدام کنند. مسلماً این موضوع می‌تواند از بروز مشکلات بیشتر در آینده جلوگیری کند.

رایج ترین دعاوی در رابطه با قرارداد اجاره

اگرچه دعاوی مرتبط با قرارداد اجاره می‌تواند بسیار متنوع باشد، اما گروهی از آنها رواج بالاتری میان افراد دارند. به نحوی که بخش قابل توجهی از موجرین یا مستاجران، به دلیل سهل انگاری، توجه بالایی به آن ندارند. همین عامل هم باعث می‌شود تا به صورت پیوسته درگیر این گروه از مشکلات شوند.
ما در ادامه برخی از آنها را به صورت موردی خدمت شما عزیزان بیان می‌کنیم که می‌تواند به تصمیم گیری‌هایتان کمک کند و در هنگام نگارش قرارداد اجاره، اطلاعات لازم پیرامون آن درج شده و مانع از بروز اشتباهات بیشتر در این زمینه شود.

• ورود غیرقانونی موجر به ساختمان یا ملک اجاره‌ای 
• اجاره دادن آپارتمان بدون اذن مستاجر یا موجر 
• شکایت از مستاجر به دلیل عدم پرداخت اجاره 
• عدم استرداد ودیعه به مستاجر بعد از تخلیه ساختمان 
• عدم تخلیه ساختمان توسط مستاجر بعد از پایان یافتن مدت قرارداد 
• آسیب به ملک اجاره‌ای و عدم پرداخت خسارت توسط مستاجر 
• عدم انطباق ملک اجاره‌ای با گفته‌های موجر یا موارد درج شده در قرارداد
• و…

افزون بر این موارد، دعاوی و مشکلات مختلف دیگری هم وجود دارد که همگی مرتبط با اجاره بنا و نحوه استفاده از آن هستند. لازم به ذکر است که می‌توان تقریبا تمامی این دعاوی و مشکلات را با نگارش یک قرارداد صحیح و جامع برطرف کرد.
به بیان ساده‌تر، مادامی که شما در ابتدای کار یک قرارداد صحیح و اصولی بنویسید، می‌توانید در آینده از بروز هر یک از این مشکلات جلوگیری کرده و تا حد زیادی هم هزینه‌های خود را کاهش دهید. لذا توصیه می‌کنیم تا قبل از تدوین هرگونه قرارداد اجاره یا امضای آن، حتما یک مشاوره حقوقی اجاره دریافت کنید.

نکات مهم برای نگارش قرارداد اجاره

یکی از شاخص‌ترین مواردی که می‌تواند در کاهش دعاوی مربوط به اجاره کمک کند، رعایت نکات مهم در فرایند نگارش قرارداد مرتبط با آن می‌باشد. به بیان ساده‌تر، شما می‌توانید با در نظر گرفتن برخی از فاکتورها، تا حد زیادی ریسک اشتباهات یا مشکلات مرتبط با قراردادهای اجاره را کاهش دهید. ما در ادامه برخی از آنها را به صورت موردی خدمت شما عزیزان ذکر می‌کنیم.

• مهلت قانونی مستاجر برای پرداخت هر اجاره بها را به صورت کامل و صریح ذکر کنید. این مدت زمان به صورت پیش فرض ۱۰ روز از تاریخ سررسید هر قسط می‌باشد؛ لذا اگر تاریخی ذکر نکنید، مستاجر تا ۱۰ روز بعد از هر سر رسید امکان پرداخت قسط را دارد. اما اگر مدت زمان کمتر یا بیشتری در نظر بگیرید، باید حتماً در قرارداد ذکر شود.

• حتماً در قرارداد، مورد اجاره ذکر شود. یعنی حتماً عین مستاجره و موارد استفاده آن درج شود؛ چرا که می‌توان در صورت انجام اقدامات غیر قانونی، از این طریق مصونیت دریافت کرد.

• شرایط و قوانین مربوط به تخلیه بنا را به صورت کامل ذکر کنید.
• امکان یا عدم امکان واگذاری ملک توسط مستاجر به شخص دیگر را ذکر کنید.
• اطلاعات شغلی هر دو طرف، نشانی محل اقامت و اطلاعات هویتی مانند کد ملی و شماره تماس را به صورت کامل در متن قرارداد ذکر کنید.
• نحوه تصرف عین مستاجره و تحویل آن به مستاجر را به صورت کامل در قرارداد ذکر کنید. برای مثال اگر در حال حاضر شخص دیگری در بنا سکونت دارد، زمان دقیق تخلیه آن و واگذاری به مستاجر جدید ذکر شود؛ چرا که باید اقساط و زمان اجاره از آن تاریخ شروع شود.
• شروط مرتبط با فسخ قرارداد و پایان اجاره ذکر شود.
• مبلغ ودیعه، شرایط پرداخت و اطلاعات مربوط به آن هم به صورت کامل در متن قرارداد قید شود.

این موارد را می‌توان جزء رایج‌ترین نکاتی دانست که می‌تواند تا حد زیادی مانع از مشکلات بیشتر در آینده شود. با این حال باید بدانید که این موارد به تنهایی برای تهیه یک قرارداد کامل و جامع کافی نیستند. لذا شما باید قبل از هر چیزی ابتدا اطلاعات جامعی را در این زمینه به دست آورده و سپس بر این مبنا اقدامات لازم را انجام دهید. عموماً دریافت مشاوره حقوقی اجاره می‌تواند بهترین و ایده‌آل‌ترین راهکار ممکن جهت افزایش این اطلاعات در نظر گرفته شود.

شرایط بیرون کردن مستاجر قبل از پایان مدت قرارداد

یکی از رایج‌ترین دعاوی که بین مستاجر و موجر به چشم می‌خورد، بیرون کردن شخص مستاجر قبل از اتمام قرارداد آن می‌باشد. به بیان ساده‌تر، مالک می‌خواهد تا زودتر از موعد قرارداد، شخص مستاجر را از ملک خود بیرون کند. در این رابطه باید عنوان کنیم که قانون، الزامات بسیار سختگیرانه ای را در این زمینه تدوین کرده و حتی شروط مختلفی را هم قرار داده است.
به صورت کلی هفت شرط مختلف برای این موضوع وجود دارد که در صورت محرز شدن یکی از آنها، شخص موجر می‌تواند نسبت به بیرون کردن مستاجر اقدام کند. ما در ادامه آنها را خدمت شما عزیزان ذکر می‌کنیم. در نظر داشته باشید که خارج از این موارد، امکان بیرون کردن شخص مستاجر قبل از پایان مدت قرارداد اجاره وجود ندارد.

• اگر شخص مستاجر برای پرداخت اجاره، بیش از مدت زمان مشخص شده تاخیر داشته باشد. این مدت زمان به صورت پیش فرض ۱۰ روز می‌باشد. مگر اینکه طرفین بر روی تاریخ دیگری توافق کرده باشند.
• در صورتی که نیاز به تعمیر ملک باشد اما مستاجر اجازه ورود موجر برای انجام این تعمیرات را ندهد.
• انجام امورات غیرقانونی یا خارج از شرع و عرف توسط مستاجر در داخل ملک که منجر به مشکل یا انزجار دیگران بشود.
• استفاده‌های دیگر از ملک که در متن قرارداد ذکر نشده و مستاجر هم برای آن از مالک اجازه نگرفته باشد.
• اجاره ملک توسط مستاجر و بدون اجازه شخص موجر
• عدم پرداخت اجاره بهای مشخص شده توسط مستاجر
• هرگونه عدم پایبندی یا تخلف در تعهدات ذکر شده در قرارداد اجاره

پرداخت هزینه های تعمیر ملک بر عهده چه کسی است؟ 

پرداخت هزینه‌های تعمیر ملک از دیگر فاکتورهایی است که می‌تواند منجر به بروز اختلاف میان مستاجر و مالک شود. به بیان ساده‌تر ممکن است بنا تحت تاثیر آسیب‌ یا تخریب‌های مختلف، نیازمند تعمیر بوده و حال بین مالک و مستاجر جهت پرداخت هزینه‌های آن اختلافاتی پیش بیاید. در این رابطه باید عنوان کنیم که بر مبنای ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تمامی تعمیرات و مخارجی که برای عین مستاجره یا مال موجر جهت انتفاع و بهره‌بندی شخص مستاجر لازم باشد، بر عهده مالک است.
یعنی هرگونه تعمیر اساسی که در ساختمان برای سکونت شخص مستاجر لازم باشد، بایستی توسط مالک اصلی انجام شود. مگر اینکه در متن قرارداد بر خلاف آن شرط شده یا عرف بلاد مورد سکونت با آن منطبق نباشد. همچنین تمام وسایل مورد نیاز و ادواتی که برای بهره‌مندی مستاجر از مال لازم باشد، باید توسط شخص مالک تهیه شود.
با این حال انجام تعمیرات جزئی و تزیینی که خود مستاجر جهت رفاه بیشتر، تزیین یا انتفاع مطلوب نیاز دارد، بر عهده خود او خواهد بود. البته این موضوع به شرطی است که تعمیرات اساسی نباشند. لازم به ذکر است که اگر مال مورد اجاره، قبل از تصرف مستاجر نیازمند تعمیرات اساسی یا تغییرات مختلف باشد، باید شخص موجر خود آنها را انجام داده و سپس ملک را به مستاجر تحویل دهد، مگر اینکه در متن قرارداد به آن اشاره شده باشد. همچنین اگر مستاجر خسارتی را به بنا وارد کرده باشد، باید حتماً بعد از طی کردن مراحل قانونی یا توافق میان دو طرف، هزینه آن کسر شود.

نحوه دریافت خسارت از مستاجر 

این روزها بخش قابل توجهی از موجرین، مبالغ قابل توجهی را به عنوان ودیعه یا پیش پرداخت از مستاجران دریافت می‌کنند. فلسفه اصلی دریافت این هزینه‌های بالا، تامین خسارت از مستاجر در صورت انجام تخریب و یا عدم پرداخت اجاره در موعد مقرر می‌باشد. در این رابطه باید عنوان کنیم که بر مبنای قانون، شخص موجر خود حق ندارد که به صورت سر خود هزینه مورد نظر را از مبلغ ودیعه کسر کند.
بلکه بایستی ابتدا از طریق سازش، توافق یا میانجی‌گری به وسیله مشاورین املاک و افراد متخصص در این حیطه، نسبت به تعیین خسارت و دریافت آن اقدام نماید. اما اگر همکاری لازم از سوی مستاجر صورت نگیرد، بایستی دادخواست خود را به دادگاه ارائه دهد. سپس دادگاه بعد از تشکیل پرونده و جلسه رسیدگی، حکم نهایی را برای آنها صادر می‌کند.
در این حکم هم شخص موجر نمی‌تواند هزینه‌های مربوطه را به صورت مستقیم برداشت کند؛ بلکه باید آن را به حساب صندوق قوه قضاییه واریز کند. دادگاه بعد از بررسی موارد مربوطه، هزینه‌های موجر را کسر کرده و به او ارائه می‌دهد. سپس باقیمانده را طی مراحل قانونی به مستاجر باز می‌گرداند. لذا سعی کنید تا قبل از انجام هرگونه اقدام به صورت سرخود، ابتدا مشاوره حقوقی اجاره دریافت کرده و بدین ترتیب مسیر پیش روی خود را شفاف‌تر سازید.

شرایط فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره از دیگر مواردی است که می‌تواند در طول مدت اجاره یا پایان آن برای افراد دردسرساز شود. به صورت کلی شخص موجر طی ۷ شرطی که در بالاتر ذکر کردیم، می‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه فسخ کرده و قبل از پایان مدت زمان آن، مستاجر را از ملک خود بیرون کند. با این حال ماده ۶ قانون موجر و مستاجر هم چهار شرط مختلف را به شخص مستاجر ارائه داده که می‌تواند در صورت مهیا بودن آنها، به صورت یک طرفه قرارداد خود را فسخ کرده و از ملک خارج شود. این شرایط به صورت زیر هستند:

• در صورت محرز شدن شرایط فسخ که در قرارداد درج شده است. مواردی مانند تخلف موجر یا خیار عیب از جمله شروط رایج در قراردادهای اجاره هستند که در صورت عدم رعایت موجر، شخص مستاجر می‌تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.
• انتقال عین مستاجره یا مال اجاره داده شده به شخصی دیگر؛ در صورتی که حق انتفاع مستاجر از او سلب شود.

• در صورتی که عین مستاجره یا همان مال مورد اجاره با اوصافی که در متن قرارداد ذکر شده، انطباق نداشته باشد.
• هرگاه مال مورد اجاره به صورت کلی یا جزئی دچار خرابی شده و قابل تعمیر نباشد، مستاجر می‌تواند قرارداد خود را به صورت یک طرفه فسخ کند. البته این موضوع به شرطی است که خرابی مذکور موجب نقض انتفاع او شود.

البته افزون بر این موارد، شرایط خاص دیگری هم وجود دارد که شخص مستاجر می‌تواند به استناد آنها، نسبت به فسخ قرارداد به صورت یک طرفه اقدام کند. برای مثال در صورتی که قبل از تحویل کلید به مستاجر، برای وی مزاحمت ایجاد شده یا شخص موجر بدون رضایت مستاجر در ملک مورد تصرف او تردد داشته باشد، می توان قرارداد را فسخ کرد.
تنوع در این موارد باعث شده تا اغلب افراد قبل از انجام هرگونه اقدامی، ابتدا نسبت به دریافت مشاوره حقوقی اجاره اقدام کنند. در واقع این مشاوره به آنها کمک می‌کند تا ابهامات ذهنی‌شان را برطرف کرده و بهترین مسیر ممکن جهت موفق شدن در پرونده را بیابند.

اهمیت مشاوره حقوقی اجاره

برخلاف آن چیزی که اکثریت افراد تصور می‌کنند، دعاوی و قوانین مرتبط با قراردادهای اجاره می‌تواند بسیار متنوع‌تر و پیچیده‌تر از دانش آنها باشد. گاها در برخی از موارد هم به قوانین و بندهای دیگری استناد می‌شود که گستردگی و البته پیچیده بودن این حوزه را بیشتر می‌کند. نکته دیگری که در این زمینه وجود دارد، حساسیت پرونده‌های مربوط برای طرفین است. به نحوی که شکست در آنها می‌تواند منجر به هزینه‌های گزافی بشود. این عامل هم زمان و انرژی افراد را تلف می‌کند. با این حال بیشتر متقاضیان می‌توانند با دریافت یک مشاوره حقوقی اجاره، تا حد زیادی مشکلات خود را برطرف کرده و مانع از بروز دعاوی دیگر در آینده شوند.
در طول این مشاوره، آنها می‌توانند شرایط پرونده خود را با یک وکیل حرفه‌ای در میان گذاشته و بدین ترتیب راهکار مناسب را از او دریافت کنند. این وکلا می‌تواند جنبه‌های مختلف در رابطه با پرونده آنها را ارزیابی کرده و سپس بر این مبنا بهترین راهکار ممکن را پیش پای آنها قرار دهند. این عامل هم در هزینه و زمان آنها صرفه‌جویی کرده و شانس موفقیتشان را افزایش می‌دهد.

هزینه مشاوره حقوقی اجاره

 یکی از دغدغه‌هایی که بیشتر متقاضیان در رابطه با مشاوره حقوقی اجاره دارند، هزینه‌های مربوط به آن است. متاسفانه اکثر افراد به دلیل تصورات اشتباهی که در این زمینه دارند، فکر می‌کنند که باید مبالغ هنگفتی را برای این گروه از مشاوره‌ها پرداخت کنند. در این رابطه باید عنوان کنیم که عموما هزینه مشاوره حقوقی اجاره، بر مبنای دقیقه محاسبه می‌شود.
غالبا هم تعرفه مذکور ۱۰ الی ۱۵ هزار تومان به ازای هر دقیقه می‌باشد. البته برخی از موسسات می‌توانند متناسب با خدمات دیگر مانند بررسی پرونده، نگارش قرارداد و… ارقام دیگری را هم به شما ارائه دهند. ولی به صورت کلی هزینه‌ها اندک بوده و در مقایسه با ضررهایی که می‌تواند از آنها ممانعت کند، ناچیز است.

بهترین مرجع برای مشاوره حقوقی اجاره 

همانطور که گفته شد قوانین موجود در حیطه مستاجر و موجر، پیچیدگی و گستردگی زیادی دارد. همین عامل هم باعث می‌شود تا تمامی وکلا نتوانند به شیوه مناسب به شما مشاوره بدهند. اما ما در موسسه آرمان وکالت سعی کرده‌ایم تا حرفه‌ای‌ترین و البته بهترین وکلا را در حوزه مشاوره حقوقی اجاره در تیم خود گردآوری کنیم.
کارشناسان ما ضمن داشتن تسلط بالا بر قوانین این حیطه، همگی تجربه موفق در پرونده‌های مرتبط با آن را داشته‌اند. لذا می‌توانند به بهترین وجه ممکن شرایط شما را ارزیابی کرده و بهترین راهکار را پیش پای شما قرار دهند. افزون بر این موارد، ما هزینه‌های اندکی را هم برای خدمات خود در نظر گرفته‌ایم. مجموع این موارد در کنار یکدیگر باعث شده تا بسیاری از متقاضیان به ما اعتماد کنند. بنا‌بر‌این اگر شما هم درگیر چنین پرونده‌هایی هستید، توصیه می‌کنیم هم‌اکنون از طریق شماره ۰۲۱۹۱۰۱۴۰۴۸ با کارشناسان ما گفتگو نمایید.
همچنین می‌توانید برای کسب اطلاعات بیشتر، مطلب اثبات حق انتفاع را نیز مطالعه فرمایید.

سوالات متداول